一、服务范围

阜新高等专科学校坐主校区落于阜新市海州区育红路 36 号，现有建筑面积为 124000 平方米，占地面积 170000 平方米，整个学校分为南校区、北校区、西华园校区等（包括外租楼）。

本次采购的服务主要范围包括为学校所属范围内（含外租区域）的供电线路、给排水管路及门窗、地面、灯具、门锁等楼宇内设施设备进行零星维修维护，确保学校正常教育教学质量和最大限度的杜绝安全隐患。

二、服务期限

服务期限为自合同签订之日起 1 年，在预算保证前提下，一年服务期满后采购单位严格按照合同检查成交供应商履约情况，达到采购单位服务标准，在不高于本次成交价格且供需双方无意见的情况下可续签 1 年，合同一年一签，累计服务期限不超过 2 年。

提前 5 个工作日进驻现场，完成过渡交接工作。

三、预算金额

本次采购预算金额为 40 万元

四、服务内容

4.1 、日常维修维护：

负责以下设施设备及配套设施设备的日常维修维护、保养和巡查等工作（包括但不限于调节、调试、疏通、清洗、更换易损件等）：

（ 1 ）给排水设施：给排水管路及配套设施设备；

（ 2 ）电力设施：供电线路和电器及配套设施设备；

（ 3 ）木工设施：木工设施设备及相关配件；

（ 4 ）其他日常维修工作。

4.2 、零散维修工程

（ 1 ）室内外地面面层维修；

（ 2 ）房屋墙体维修维护；

（ 3 ）房屋设施设备拆装等。

4.3 、负责校内零星搬运工作。

五、服务要求

5.1 、物业管理总体要求

5.1.1 、中标人应根据国家有关法律、法规，对采购人的物业进行维护和管理，保障物业的合理使用，营造和保持文明、安全、正常的工作环境。

中标人的人员配置原则应是精干高效、一专多能，设施的维护、维修及时，尽量减少管理环节，提高管理效率。要加强日常巡视，重视夜间及节假日的应急故障处理。根据学校的实际情况，对学校域内的所有生活用水、排水管道、电源线路、电器设备、门窗桌椅等设施设备制定合理的巡查计划。协助学校做好节水节电节汽等节能工作及禁烟工作，每天巡视公共区域照明、供水等设施，下班后及时关闭，节约能耗。服从校方管理，遵守学校的各项规章制度。

5.1.2 、 中标人对所属聘用人员须按国家、省、市、区的劳动法律、法规、政策办理各种用工手续。

5.1.3 、采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，中标人在实施前要报采购人审批。

5.1.4 、 中标人录用的员工须严 格审查， 18 岁以上的中 国公民；拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度的中国公民，且严格执行阜新市最低工资标准的通知规定及有关职工劳动保障规定。

5.1.5 、遵守法纪、品行良好， 保证录用人员 无被刑事处罚、强制性教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动。

5.1.6 、政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。

5.1.7 、物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。

5.1.8 、 物业服务人员需经严格培训， 维修技工等特殊工种人员须持有国家认可或行业认可的相关的物业服务工作的上岗证书 上岗。

5.1.9 、 物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。

5.1.10 、 物业服务人员工作期间禁止吸烟、饮酒，严禁酗酒。

5.1.11 、 物业服务人员要自觉遵守公共秩序、社会公德和学校规章制度。

5.1.12 、在不影响学校正常工作的前提下，确保校园环境舒适、做好相关服务工作，设施维修及时、设备运行正常、楼内资产安全。如给学校造成设备损坏、环境污染等损失，承担全部赔偿责任。

5.2 、维修，维护服务要求

包括但不限于电力设施、给排水系统、木工设施等 日常维修工作 ，零散维修工程及校内零星搬运工作。

5.2.1 、 电力设施：供电线路和电器及配套设施设备一般性维修和急修。

（ 1 ）照明及动力等电力系统：各室内外照明设施、电源、开关插座、风扇、排风设施、所有配电房，母线排及各线路、停电保护系统、院灯及射灯等的一般性维修和更换工作。

（ 2 ）应急灯、疏散灯、紫外线灯、灭蝇灯等及线路维护、维修更换、安装（不含新建改造工程安装）。

（ 3 ）学校电开水炉、饮水机的维修、维护、保养，年内定期除垢不少于两次。

（ 4 ） 对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

（ 5 ）学校新增用电设备时，按照技术要求提供电源（新建、改造工程、大型设备除外）。

（ 6 ）为校外施工单位提供临时用电，并监督用电安全。

（ 7 ）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（ 8 ）学校室内外供电线路和电器及配套设施设备等（如配电箱、开关箱、插座箱等）每月巡查一次（特殊区域包含但不限于开水房、泵房、高压配电室区域），检查箱内开关、仪表、线路运行是否正常，压线是否紧固，每半年除尘、保养一次，对发现问题及时整改。

5.2.2 、 给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、地下生活水池、进水泵房、进水阀门等全部水系统一般性维修和急修。

（ 1 ）要求设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

（ 2 ）要求排水系统通畅，无积水、浸泡。

（ 3 ）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（ 4 ）管道井、设备层每月巡查一次，每年保养一次，检查管道设施运行，清理室内卫生。

5.2.3 、 木工设施：对桌、椅等木工设施进行维修。

5.2.4 、 其他日常维修工作：

（ 1 ）对门锁；门窗；床等设施进行维修。

（ 2 ）器材养护包含但不限于健身器材、器械的维护保养。

（ 3 ）空调系统；避雷系统（含防感应系统）。发现隐患及时维修，当出现问题不能自行解决时应立即向采购人报告并协助采购人管理人员及时联络有关销售商、承建商做好维修和检测工作，确保各个系统处于正常、有效的安全状态。

5.2.5 、 零散维修工程

（ 1 ）物业设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护。

包括但不限于：庭院地面；道路和围墙；上下水管道；化粪池、雨水井、排污井、消防井。

（ 2 ） 负责 房屋 建筑物、装修以及配套设施的日常维修和养护。

包括但不限于：楼梯间、卫生间、走廊通道、门厅和楼盖、屋顶、地面、房屋墙体。

（ 3 ）物业区域内设备、设施定期巡查，功能指示标识、道路警示标志标识遇有损坏、丢失，及时维修和补充。

（ 4 ）各类设备设施 ( 金属质的供排水管等 ) 维修加固、除锈处理。

（ 5 ） 房屋设施设备拆装等。

根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的拆装任务。

5.2.6 、 负责校内零星搬运工作。

根据采购人的要求和 指引，协助完成进出物业范围内物品的搬运任务；协助采购人物业范围内废旧物品的处置。

5.2.7 、 对公共区、重点区域建筑物及配套设施设备制定巡查计划，每周全面巡视一次，其它区域每月全面巡视一次，每年保养一次，并作有记录和汇总分析 ; 特殊时期，根据学校要求进行巡查（如创城等）。

5.2.8 、 维护工作由中标人人员进行，如规定需另行聘请专业人员或租用工具的，所产生的人工费用由中标人自行负责；维修项目属正常损耗的维修配件、养护物料（如油漆等）费用由采购人支付；因中标人管理责任引起的损坏由承包人承担赔偿责任。

5.2.9 、 上述专业维护项目按双方约定，由物业公司可组织具备相应专业资质的公司施工，并保证相关设备状况符合行政主管部门检查要求、国家标准及法院使用需要。国家规定强制年审的，承包人应保证设备状况通过年审及负责完成相关手续，年审费用由中标方负责；非强制年审项目承包人应每季度提交具备资质的专业公司的设备检查、维护报告。专业维护、维修人工费在承包总价内一并计付，维修需更换配件的，配件费用按合同有效期内实际产生的项目由采购人核定后支付。

5.2.10 、预案制定包含但不限于制定大型活动防汛、防雷、防火等安全预案及突发事件应急处理预案。

5.2.11 、 根据有关法律、法规制定物业管理制度。

中标方根据文件中服务需求负责采购方指定区域内相关服务工作，制定完善的管理方案、管理制度及工作流程。

编制设备、设施日常和年度维修养护计划以及大、中修方案。

对物业及其附属设备设施进行日常维修养护，维修记录齐全。属于小修部分的：中标人须及时组织修复；属于大、中修范围的，中标人须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。

建立各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。

建立设备设施管理紧急事件处理规程 ( 制度 ) ，全面规范设备发生紧急事件时，各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。

5.2.12 、 建立设备、工程维修档案

5.2.13 、 在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统和给排水系统的各类设备设施进行重点管理。

5.2.14 、 根据设备运行规范的要求加强对物业使用人安全用电管理。

5.2.15 、 应妥善安排工作，遇有特殊情况如遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，应采取切断电源等有关抢险、救援措施：协助供电部门做好安全用电的有关工作、协助其他部门做好各类设备的管理维修工作。

5.2.16 、 根据采购人要求完成物业区域内其它设备设施检查、维修服务工作。

5.2.17 、 与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，中标人可借阅。

六、物业服务标准和质量指标

6.1 、各项设施设备的维修保养工作，须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。

6.2 、无维修操作过程中任何责任事故发生。

6.3 、除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达 100% ；零星维修、急修 (2 小时内完成 ) 及时率达 100% ( 网络等专业设施除外 ) ，返修率小于 1% 。

6.4 、管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路、房屋完好率 98% 。

6.5 、物业管理服务满意率在 95% 以上；投诉处理率 100% 。

6.6 、中标人一切管理服务工作的实施，须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等工作通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行。

6.7 、根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。

七、物业服务工作人员配备要求

7.1 、采购人委托管理的事项中，除按照国家有关规定须由有资质专业单位进行服务保障的项目和采购人允许外包的项目外，未经采购人书面同意，中标人不得将本物业维修服务的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。

7.2 、合同期内采购人新增各类设备（大型设备除外）的维修、保养均由中标人负责，采购人不另增加费用。

7.3 、物业服务工作人员配置基本要求

★ 7.3.1 、 中标人应结合具体的工作范围及要求，向采购人派出经过专业技术培训 ( 具备相关专业证书 ) 的、熟悉相关工作的、具备相关专业工作能力的服务工作人员负责采购人物业服务工作。设有专门管理人员负责日常的管理、监督、检查等工作，管理人员需具备两年以上管理经验并提供相关证明。

7.3.2 、中标人向采购人派出的所有人员应遵守岗位纪律

（ 1 ）严格按照法律的规定范围开展物业维修服务工作，不准超越职责权限。

（ 2 ）配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格按照操作规程履行岗位职责， 不准做与维修服务无关的事情。

（ 3 ）不准脱岗、空岗、不准迟到、早退。

（ 4 ）遵守客户单位内部的各项规章制度，对单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。

（ 5 ）要爱护公物。

（ 6 ）有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（ 7 ）要认真填写值班记录，做好交接班工作。

7.3.3 、中标人须设立完整的现场物业管理服务组织机构，配备相应的管理岗位人员。

★ 7.4 、人员岗位配置及要求（共计 10 人）

八、物业服务工作人员的管理培训要求。

8.1 、中标人应当重视管理和培训工作。制定培训计划，对各类物业服务工作人员进行定期培训，提高其业务工作能力、处置各类突发事件能力。

8.2 、每周对物业服务工作进行全面的检查，发现不足及时整改，切实落实奖惩制度，表现突出的工作人员应当予以表扬、对于各种怠于履行职责的服务作人员应当及时批评教育或辞退。

8.3 、培训内容为：安防技能知识、消防安全知识、礼仪常识、现场保护知识、安全管理知识 ( 含各类突发事件的处置知识 ) 、安全咨询知识、法律常识、消防设备设施的操作、设备设施及工具的操作、有针对性的对不同工种（包括电工、 管道维修工、木工、综合维修工 ）进行安全及相关操作知识培训。

8.4 、每周进行一次培训，培训项目可分开交叉进行；每季度对物业服务员工进行一次考核。

8.5 、根据考核结果和实际工作需要，每季针对个别培训项目或人员进行针对性训练。

九、物业服务费用内容

9.1 、中标人在进场时和合同期间根据采购需求和工作需要雇 ( 聘 ) 用服务工作人员的开支和采购自用设备、用具、用品所需费用，是中标人投标报价内容，是中标价格，也是 定额物业服务费 ，即由采购人按合同支付给中标人的物业服务费。该 定额物业服务费 包括具体内容如下：

额定物业服务费 报价包含常规项目收费及专业项目收费两类。

9.1.1 、常规项目收费报价应包含以下几方面：

(1) 管理、服务等全部工作人员的工资、各类补贴、加班费、社会保险、福利费、饭餐补贴、培训费、人员安置费等人员成本费用。

(2) 物业管理区域安全防范费用（包括人工，必要器具、用品、培训，服务人员资质审查的行政费用）；人员培训费用；物品耗材费用；协助甲方搬迁物品所产生的人员加班费

(3) 除专业维护项目外，物业管理区域内所有设备、设施的一般性维护、维修、改造费用（包括人工、工具；不含维修配件）；一般性维修指对服务区域设备设施巡查保养护过程中产生的配件更换费用，由采购人负责。其他专业设备的年审、保养费用；电房工具检测和更换费用；残疾人通道设备维护保养等费用。

(4) 物业服务所需纸张文具、电话费、服装费、交通费、各类设备标识、提示标识、宣传标识、等各项行政办公费用；

(5) 税费、手续费；

(6) 承包人的合理利润、风险费用及其他相关费用。

(7 ）承包人报价时应详细列明报价的具体构成，以便于工作量变化或工作人员调整时协商调整费用。

十、物业服务用具物料采购和管理及服务外包管理要求

10.1 、 根据物业服务工作的需要，中标人应按合同约定提供 ( 购买或承租 ) 物业服务工作过程中自己使用的设备、工具及其他物品。

10.1.1. 这些常用设备、工具的品质应达到国家技术安全、环保、卫生标准。

10.1.2. 合同期限内中标人应将这些设备、工具列明清单交采购人备案。

10.2 、 根据物业服务工作的需要，用 非定额物业服务费 开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。需要中标人办理采购手续时，应当遵守以下约定：

10.2.1 、物料价格不得高于市场价格；

10.2.2 、每次采购前，中标人应将物料用途、品牌、名称、规格、数量、价格等内容以书面形式报交采购人审批同意后才能办理采购手续。

10.2.3 、完成物业服务工作后将采购物料清单及使用情况报交采购人备案，以便核查。

10.2.4 、根据采购需求规定外包项目工作所需费用是 非定额物业服务费 之一，该费用由采购人支付。为降低工作成本、提高工作效率以及工作专业要求，中标人需要将部分物业服务项目外包，须经采购人审查批准。

10.2.5 、物业服务项目外包和工程委托施工，中标人应根据采购人要求，严格履行管理 ( 检查 ) 义务及时督促相关的服务 ( 施工 ) 商严格履行其义务。

十一、中标人和采购人责任义务

11.1 、中标人工作人员在物业服务范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由行为人承担全部法律责任并负责赔偿。

11.2 、负责承担和支付所属员工的工资福利。依照劳动法规承担和交缴所属员工的社会保险费（企业应缴部分）、节假日补助及规定的税费等费用。

11.3 、采购人移交给中标人的物业管理档案，合同期满须完整移交给采购人。

11.4 、合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。

11.5 、中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作 , 物业服务处应做好与采购人下属的对口管理部门沟通工作 , 确保服务质量。

11.6 、中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制 , 提高管理效能。

11.7 、根据采购需求、合同约定及法律规定 , 中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后成为双方工作准则。

11.8 、中标人应结合项目实际，制定相应的物业服务制度，按采购人需求和合同要求建立应急工作处置制度 , 对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时 , 采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作 , 中标人不得以任何理由阻扰。建立健全各类员工的在岗培训和考评制度 , 加强对员工的管理、教育和培训 , 提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识 ; 严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工 ; 定期对员工进行考核 , 发现员工严重违反制度或者其他不称职行为 , 应及时清退处理。根据采购人要求和实际工作需要 , 依法制定人员招 ( 聘 ) 用制度 , 建立管理队伍 , 制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。根据采购人要求和实际工作需要 , 建立内部管理架构、设置机构 , 健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等 ; 设立 24 小时服务电话 , 建立完善的接诉、处理、回访机制 ; 每周回访一次，听取意见，改正工作。建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。

11.9 、中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国社会保险法》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。中标人应在劳动社保部门和保险机构办理为员工按不低于阜新市最低工资标准交纳 五险 。全部员工须符合阜新市政府用工标准要求 ; 按月发放员工工资 , 不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。

11.10 、合同期间 , 中标人加强对员工的管理，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果 , 由行为人承担。

中标方按照国家有关规定采取严格的安全防护措施，应签订劳动合同并办理相关保险手续，确保安全生产。工作中发生的一切人身安全、自身设备事故责任及由此产生的费用均由中标方承担负责。

11.11 、对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员 , 中标人给予表彰、奖励。

11.12 、中标人应保证其派驻人员均为正式招 ( 聘 ) 用员工 , 不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员 ( 包括实习人员、试用工 ) 。

★ 11.13 、中标人招 ( 聘 ) 用物业管理及服 务人员不得低于 10 人。（ 投标时提供承诺函原件）

11.14 、采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。

11.15 、中标人应严格执行有关的管理制度 , 加强对物业服务工作人员的管理。

11.15.1. 中标人应按照经采购人审定的物业服务的有关制度进行规范化管理 , 做好各物业点的防盗、消防安全工作 , 确保无治安、消防隐患。严格执行物业服务有关设备运行的制度 , 根据采购人的要求 , 努力做好监督和管理工作 , 确保各个设备供应商、维修商严格按照保修合同履行维修义务 , 杜绝因中标人管理不当造成设备瘫痪事件。

供方使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报需方同意，方可作业。

11.15.2. 中标人的员工在采购人处工作时应穿着统一的制服和配带员工证。

11.15.3. 中标人保证其员工在派往采购人处工作时 , 已知悉采购人与中标人双方有关的制度、规定和行为守则 ; 中标人应严格履行管理义务 , 确保其员工在采购人处工作期间能遵守采购人的规章制度和有关服务承诺。

11.15.4. 中标人员工在采购人处工作期间违反采购人的有关规定及采购人与中标人双方订立的合同时 , 采购人有权责令中标人对其进行批评教育 , 中标人已对其采取了批评教育措施后 , 仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的 , 中标人应于接到采购人更换人员的要求后 5 日内退换相关人员。

11.15.5. 中标人不得擅自使用、占用采购人所有的物件、设备 , 不得擅自改变其用途和功能 ; 未经采购人同意 , 中标人的工作人员不得使用采购人的设备和用品。

对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与需方协商经需方同意后报有关部门批准方可实施。

11.15.6. 中标人的在岗上班 ( 值班 ) 工作人员 ( 含正常上班人员、夜晚值班人员和因公加班的工作人员 ) 不得从事其他与物业服务工作无关的事项。

11.15.7. 非工作原因 , 中标人的非上班人员以及其他无关人员 , 下班后须离开物业 , 不得在采购人物业区域内逗留。

11.15.8 、非因工作需要或采购人的许可 , 中标人员工不得擅自进入与其工作无关的区域。

11.16 、中标供应商应按采购需求和合同要求为员工配备劳保用品、工作自用装备和工具。

11.17 、中标人在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时 , 应及时向采购人报告 ; 在合同期间 , 有责任向采购人提供合理化建议 , 以提高管理效率和管理质量。

11.18 、中标人员工工作质量未能达到合同要求 , 应主动返工。

11.19 、采购人向中标人无偿提供办公用房 , 由此所产生的水、电等费用由采购人承担 ; 与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理 , 中标人可借阅。采购人免费提供给中标人使用的物业服务工作专用房间 , 中标人仅能用作针对采购人的物业服务工作之需 , 不得用作其他用途。

11.20 、中标人应及时回应采购人的投诉或建议 , 积极解决问题 ; 按实际情况处理采购人与中标人双方的争议 , 不得无中生有、恶意中伤 , 更不得恶意违约损害采购人的利益。

11.21 、因其员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的 , 中标人须在接到采购人书面通知后 5 天内更换人员。其员工行为违反合同约定 , 损害采购人利益的 , 中标人应立刻调离违规员工 , 替换新员工在 10 日内到岗。

11.22 、采购方有权对中标方服务的范围和标准进行全面监督检查和考核，并根据国家及学校相关规定予以处罚。

采购人聘请第三方绩效考评机构，通过物业服务考评制度对服务工作进行考核、监督。除按回访制度监督服务工作外 , 采购人依据采购需求对中标人服务工作进行即时考评、月考评、季度考评以及年度综合考评 , 如第三方绩效考评机构考评结果连续两个季度考评不达标、年度综合考评不达标的 , 采购人有权单方面终止合同 :

11.22.1 、即时考评 : 对中标人的物业服务情况随时随地进行检查 , 对于检查中发现的问题 , 采购人提出口头警告 , 中标人应立即整改。

11.22.2 、月考评 : 对即时考评情况进行月度累加 , 并视中标人整改情况评定月度物业管理服务是否达标 ; 以下三种情况单独或同时出现 , 月末采购人发出书面限期整改通知 , 整改限期为 5 日 , 中标人未按时整改或整改未达到预定效果的 , 视为当月物业服务考评不达标 :

（ 1 ）同一服务工作问题一个月累计出现三次。

（ 2 ） 一个月内发生三次未造成恶劣影响的违约行为。

（ 3 ） 因服务工作问题被采购人口头警告累计达到五次以上。

11.22.3. 季度考评 : 对月度考评情况进行季度累加 , 每季末组织机关干部职工对中标人物业服务管理情况进行满意度测评 ( 测评标准由采购人会同中标人商定后实施 ), 并视中标人整改情况评定季度物业管理服务是否达标 ; 以下三种情况单独或同时出现 , 季末采购人发出书面限期整改通知 , 整改限期为 5 日 , 中标人未按时整改或整改未达到预定效果的 , 视为当季物业管理服务考评不达标 :

（ 1 ）中标人在一个季度内连续两个月物业管理服务考评不达标的。

（ 2 ）中标人在季度满意度测评中 , 物业服务工作满意率低于 75% 。

11.22.4. 年度综合考评 : 对季度考评情况进行年度累加 , 并视中标人整改情况评定年度物业管理服务是否达标 ; 以下两种情况单独或同时出现 , 视为当年物业管理服务考评不达标 :

（ 1 ）年度内两个季度物业管理服务考评不达标。

（ 2 ）年度内采购人就物业服务工作影响较大的同一个问题向中标人发出书面限期整改通知 4 次以上 ( 每次整改限期为 7 日 ), 中标人均未按时整改或整改未达到预定效果的。

11.23 、中标人首年提供的物业服务工作满意率低于 95% 时，采购人有权单方面终止合同；若物业服务工作满意率高于 95% 的，中标人可按合同签订期限履行服务合同。

11.24 、根据采购人的要求 , 制定物料管理制度。中标人应做好物业服务耗材的保管、发放工作，做到仓库物品分类整齐存且帐物相符。

11.25 、根据物业服务工作的需要，用 非定额物业服务费 开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。

11.26 、合同期满未能续约 , 中标人须按时 ( 视签订合同的时间而定 ) 做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作 , 按时撤离物业。如新的物业管理公司因故不能按时接盘 , 应采购人的要求 , 中标人须以新中标价格协助采购人做好物业管理工作 , 直至新的物业管理公司接盘为止。

11.27 、中标人应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品 , 在合同终止或解除后 , 中标人须将招标人移交的物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料一并移交给采购人。

11.28 、中标人应按劳动法规为员工在劳动社保部门购买社会保险，如有违反，由中标人承担全部责任并负责赔偿。

11.29 、合同期限内 , 约定的服务范围不变时 , 采购人对服务费用不作调整 , 中标人不得以任何理由降低服务质量、裁减服务人员数量。

11.30 、合同期限内 , 因工作需要 , 增加物业设备设施、物业区域增加导致物业服务工作量增加的 , 由采购人与中标人另行协商并签订补充协议。

11.31 、中标人须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购需求 , 因特殊原因需要调整 , 须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意。

11.32 、采购需求中明确要求中标人员工须持证上岗 , 如发现缺少持证人员情况严重 , 采购人有权要求中标人限期整改。

11.33 、中标人做出书面承诺 , 保证在《中标通知书》发出之日起十五日内签订合同 , 合同签订后一周内即有能力根据采购需求派驻员工提前接受物业服务工作。（投标时提供承诺函原件）

11.34 、违反或怠于履行合同和采购需求规定之责任和义务视为违约 ; 因中标人违约 , 导致单方解除合同造成采购人损失的 , 由中标人承担民事赔偿责任。

11.35 、合同期满、双方未续约或因中标人违约、采购人单方面解除合同或中标人单方面解除合同 , 中标人应履行以下义务 :

11.35.1. 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。

11.35.2. 在采购人指定的时间内无条件移交以下物件 :

（ 1 ）采购人移交给中标人使用和管理的物业图纸资料。

（ 2 ）采购人移交给中标人使用和管理的办公值班用房。

（ 3 ）采购人移交给中标人使用和管理的办公台椅、钥匙、等物件。

（ 4 ）用采购人支付费用购买的所有物料。

11.35.3. 所有中标供货商的自用物品 ( 物业服务费涵盖的费用采购物品 ) 所有权属于中标人 , 由中标人自行处理。

★ 11.36 、中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低 于阜新市城市最低生活保障标准（工资不含按国家规定供应商需支付的社会保险及其他应付费用）。（投标时提供承诺函原件）

★ 11.37 、中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，支付国家规定需购买的社会保险费用。（投标时提供承诺函原件）

11.38 、本文件所称的 合同 是指中标人与采购人签订的《物业服务合同》 ; 本文件所称的社会保险是指 基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险 。

★十二、 采购项目商务要求（报价要求、物业管理期限及管理服务费支付办法）

12.1 、 报价要求：投标报价为全包价 （ 是指能够保障本次采购项目顺利实施全部费用），以人民币为结算单位，包括但不限于本项目所有人工费、管理费用、保险费、福利补贴、培训费、服装费、设施工具、日常用品、办公用品、设施设备维修、日常维修维护、零散维修工程、负责校内零星搬运工作、 年审、各种税费及合同实施过程中应预见和不可预见费用等全部费 用。

12.2 、付款方式：

（ 1 ）按月支付物业服务费，即每月 10 日前支付上月物业服务费。即服务满一个月后，由乙方提供书面报告，经采购方相关部门考核符合要求后，在下月 10 日前以银行转账方式支付上月服务费。如乙方有违约扣款，经双方相关人员核实确认后，报学校财务部门从中标方当月服务费用中扣除。

（ 2 ）在服务管理期限满且完成相关服务工作后 15 个工作日内，支付最后一期余款。