★ 沈阳市第一中学物业招标参数
一、项目概述： 沈阳市第一中学物业服务。项目位于沈阳市大东区航空路 11 号，内设主教学楼、高三教学楼、综合楼、实验楼、图书馆、操场以及办公室、会议室、宿舍、卫生间等。
二、服务内容： （一）保洁服务、（二）安全保卫（更夫、保安）、（三）勤杂工服务
三、岗位配置及人员要求（ 21 人）
（一）保洁人员 12 人，要求：男性，年龄 60 周岁以下；女性，年龄 55 周岁以下 . 初中以上学历，五官端正、身体健康，动作利落；责任心强，掌握保洁基本常识，具有较强的服务意识，职业素养佳。
（二）安全保卫人员 6 人，要求 ： 男性，年龄 55 周岁以下，包括更夫 2 人、 24 小时高三保安员 3 人（ 3 班倒）、日间实验楼保安员 1 人 ; 初中以上学历，身体健康，责任心强，工作认真负责；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，政审合格，无犯罪记录，从事本岗位工作 1 年以上， 熟悉使用各类消防器材，能够妥善处理各类突发事件。安全保卫人员全部持有保安证（上岗前查验相关证书）。
（三）勤杂工 2 人 ， 要求：男性，年龄 60 周岁以下 ; 高中以上学历，三年以上相关岗位工作经验。能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备，一专多能， 2 人中至少 1 人有电工证。（上岗前查验相关证书）
( 四）物业项目经理 1 人，要求：男女不限，年龄 60 周岁以下，高中以上学历，具有较强的服务意识，具有较强的沟通管理协调管理能力，职业素养佳。有三年以上物业相关工作经验。
四、具体委托物业管理事项
（一）保洁服务
负责公共区域包括主教学楼、高三教学楼、综合楼、实验楼、图书馆内大厅、各处卫生间、走廊楼梯间以及室内部分办公室、会议室、录播教室、电教馆、监控室、体育馆等公共区域卫生保洁服务管理工作。
（二）更夫管理
1 、尽职尽责，坚守岗位，认真做好检查记录。
2 、做好三查三巡工作，一旦发生应急事件，要及时与学校领导联系，保护好现场，并及时报警，配合有关部门做好处理工作。
3 、严格交接班制度，不擅自离岗，配合学校的正常管理工作。
4 、两名更夫具体服务内容
（ 1 ）负责校门夜班值宿。负责夜间校门管理、主教学楼安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。严格执行防疫工作流程及上级行政主管部门要求，做好校门管理。
（ 2 ）负责航空楼夜班值宿。负责协助门卫夜班人员做好学生放学期间的校门安全管理，以及航空楼内安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。负责协助驻校干部对航空班住宿学员进行管理。
（三）保安管理
1 、高三 24 小时保安管理
（ 1 ）尽职尽责，坚守岗位，认真做好检查记录。
（ 2 ）按时开、关学校西门，负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。
（ 3 ）做好三查三巡工作，一旦发生应急事件，要及时与学校领导联系，保护好现场，并及时报警，配合有关部门做好处理工作。
（ 4 ）严格交接班制度，不擅自离岗，配合学校的正常管理工作。
2 、实验楼日间保安管理
（ 1 ）负责实验楼日间把守及垃圾房，存放桌椅的仓库管理。
（ 2 ）负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。
（ 3 ）负责按时开、关实验楼楼门，做好三查三巡工作，一旦发生应急事件，要及时与学校领导联系，保护好现场，并及时报警，配合有关部门做好处理工作。
（ 4 ）严格交接班制度，不擅自离岗，配合学校的正常管理工作。
（四）勤杂工
（ 1 ）听从学校总务处调配，定期进行自检，并做好记录。
（ 2 ）维护学校各设备设施正常运转
（五）物业项目经理
（ 1 ）全面负责学校的物业管理工作。
（ 2 ）强化日常行政管理，努力提高服务质量和工作效率。
（ 3 ）负责制定员工的业务培训计划，定期对员工进行业务培训和考核。
五、服务标准及内容要求
（一）服务目标
结合项目实际情况，其管理目标定位为：以提供优质、安全、高效、有序的服务和管理，使本项目在环境保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为同类物业管理的典范。物业一经全面接管，需按专业化的标准经营，按 ISO9001 国际质量保证体系进行规范化运作，其物业管理目标如下：
1 、在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到市物业管理示范的管理标准。 2 、工作人员满意率达： 100% ； 3 、合同履约率达： 100% ； 4 、上岗培训合格率达： 100% ； 5 、合理投诉解决率达： 100% ； 6 、服务人员持证上岗率达： 100% ；
（二）管理目标：
1 、保洁服务
（ 1 ）对保洁管理满意率达到 100% 。
（ 2 ）清洁覆盖率达到 100% 。
（ 3 ）卫生清理、垃圾清运及时率达到 100% 。
（ 4 ）高空危险作业安全责任事故为 0 。
2 、安全保卫
（ 1 ）安防服务满意率达到 100% 。
（ 2 ）安全保卫工作做到无差错服务。
（ 3 ）确保无安全事故发生。
（ 4 ）无脱岗、漏岗问题。
（三）服务标准及内容
1 、环境卫生的清扫、保洁工作：
1.1 职责范围：
（ 1 ）负责各教学楼内各楼层走廊、读书角、卫生间、楼梯踏步台阶、墙裙、公共区域的玻璃、卫生桶等卫生清洁工作；
（ 2 ）负责体育馆、室外垃圾箱的清扫或整理工作；
（ 3 ）负责部分领导办公室、会议室、接待室、录播教室、电教馆、监控室、广播室的卫生清扫工作；
1.2 管理标准：
（ 1 ）保洁标准要达到：校园内无杂物，玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。
（ 2 ）公共楼道保洁：每日打扫各楼层通道和楼梯台阶，每日擦拭楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；楼梯无纸屑、扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，楼梯道内外玻璃， 玻璃、门窗等保持明亮、干净；大厅日常除尘，每天保持整洁，无污渍；地面干净、无损坏，墙角线、地角线无积尘、杂物、污渍。
（ 3 ）桌、柜、椅、门框、窗沿、墙面、天花板、灯具等物品经清洁后其表面应无可见污渍、尘土、擦痕及异味。
（ 4 ）玻璃经清洁后，其正反面应洁净、透明，无可见的水渍、水印。
（ 5 ）门窗、相关物品器具经清洁后其转折面用手擦拭，应无明显的尘埃。
（ 6 ）每日对共用卫生间清洁，保洁时放置醒目标识；室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍；镜面、墙面、金属等无水渍、污渍、光亮并干燥；注意维修事项及时处理，以确保设备、设施的完好。
（ 7 ）垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理楼内外死角，清洗暖气罩等。楼内走廊每天至少清扫 4 次，卫生间结束后必须立即清扫。应及时听从学校安排、积极配合学校完成好应急卫生工作。
（ 8 ）室外地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。凉亭、旗杆底座、花卉围栏、垃圾桶表面洁净、无污渍、无灰尘。
（ 9 ）所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查；
（ 10 ）无擅自占用和堆放杂物现象；
（ 11 ）服务文明、规范、准时。
2 、 夜间安全管理工作：
2.1 职责范围：
晚上负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。
2.2 管理标准：
（ 1 ）对大门、路口的公共秩序进行维护，并负责执勤岗位周边的环境卫生。
（ 2 ）责任区内各安全要件做到心中有数。
（ 3 ）做好安全巡逻的交接班记录，确保巡查过程中发现的所有可疑情况得到有效记录。
（ 4 ）对接班过程中获得的重要安保信息及相关任务逐一落实，并按规定的巡逻周期及巡查路线完成对相关区域的安全检查工作。
（ 5 ）按规定工作职责开启和关闭相关照明设施，并对不符合工作职责的卫生状况、排水设施状况及电气照明设施状况及时向相关部门通报。
（ 6 ）对巡查过程中发现的相关突发事件，按突发事件的应急处理操作规程的工作职责进行处理。
六、其他要求
1 、区域设施设备破损、水、电等出现问题应及时上报。
2 、如遇重大活动或寒暑假期间，成交供应商应完成采购方布置的临时任务，随叫随到无条件配合服务保障，按照甲方要求增减服务人员（服务质量纳入考核）。
3 、具备健全的日常保洁制度、垃圾清运制度、安全管理制度、自查自检制度及完善的管理机制和应急处理机制及数字化、信息化管理平台。
4 、成交供应商在校内发生的任何安全责任事故与采购方无关。
5 、成交供应商应服从、配合采购方相关管理部门的要求、工作安排及检查监督。
6 、合同期内，成交供应商必须根据合同中的各项条款履行各项职责，如发现成交供应商组织措施不当、计划不落实、管理不严，师生满意度差，导致校园卫生保洁达不到规定标准，采购方有权提出整改要求，屡次整改不合格者或造成重大负面影响者解除合同。
7 、中标供应商必须按照《中华人民共和国劳动法》的规定执行，须保障所用人员待遇不得低于现行国家规定最低标准，如遇劳资纠纷等问题，由中标供应商自行解决；保洁、保安、工程相关人员统一着装。
8 、中标单位出示所有服务人员健康证，入场提供服务。
9 、中标单位应当全面履行合同，上岗前，采购人查验相关证明材料。
10 、费用构成
（ 1 ）投标单位负责费用范围：员工工资（包含全员十二个月工资）、国家规定须缴纳的相关社会保险、服装费、管理费、税金等相关费用。
（ 2 ）保洁用品支出由甲方负责。
11 、履约事宜
（ 1 ）履约期限：合同签订之日起一年。
（ 2 ）付款方式及条件：月付款，甲方对乙方进行物业考核评分，评分结果作为乙方每月结算依据。
附：物业管理考核细则
| 项目 | 标准内容 | 标准分值 | 评分细则 | 得分 | 扣分 说明 |
| 一、安全保卫作业管理 200 分 | 1. 有制订明确的安全 保卫操作规程或作业指导，有设置相应的质量记 录，并按要求填写和保存相 关记录。 | 30 | 未建立相关工作职责、操作规程及作业指导书扣 30 分；未建立相关质量记录扣 10 分；相关记录未达到规定要求，每发现一处扣 1 分。 | | |
| 2. 负责门禁管理：礼貌接待来校办事人员，按甲方规定对外来人员进行登记。禁止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。 | 30 | 对扰乱工作秩序的行为未能采取相应 的措施恢复正常，每发现一次扣 5 分； 对威胁或伤害人身财产安全的行为未 能及时进行预防或制止，每发现一次扣 10 分。 | | |
| 3. 负责出入校内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对校内停车场进行有序管理。 | 30 | 未对车辆进行查验、登记、摆放， 每发现一次扣 5 分。 | | |
| 4. 实行 24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉各楼区及楼层的环境，能做到文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。 | 30 | 未执行 24 小时值班巡逻制度扣 30 分； 值班或巡逻过程中存在漏岗现象，每发 现一次扣 5 分；不熟悉工作环境，每发 现一次扣 2 分；在执勤过程中行为举止 粗俗的，每发现一次扣 2 分。 | | |
| 5. 负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。 安保系统设施设备 完好，可随时发挥正常 作用。对安保设施设备有定 期检查制度，有相应的检查记录。 | 30 | 操作规程及管理制度不完善的扣 5 分， 未进行全员培训及考核扣 3 分。未 按要求按时 对安保设施设备的完好状况进行检查 扣 5 分；消防栓、灭火器等消防器材每 发现一处缺少或缺损扣 1 分； 消防栓、灭火器等消防设备及器材，每 发现一处不能正常发挥作用扣 1 分 。 | | |
| 6. 处理各类突发事件，制订针对甲方特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订应对火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰甲方秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。 | 30 | 无应急方案扣 10 分；未按应急预案的要求进行定期演练扣 10 分；报警设备 缺少或破损，每发现一处扣 5 分；应急 疏散通道不畅通，每发现一处扣 5 分； 各种消防标识每缺少一个扣 2 分。 | | |
| 7. 乙方配合甲方搞好本部门及所辖区域办公设施设备环境维护，产生费用以实际发生量为准，由双方协商并履行必要的审批程序。 | 20 | 没有履行必要审批程序， 每发现一次扣 10 分。 | | |
| 二、 保洁作业 管理 210 分 | 1. 有制订明确的清扫、保洁 作业指导书及作业标准，并 按相关要求开展清扫保 洁作业。 | 30 | 未制订相关作业指导书及作业标准扣 10 分；未按相关操作规程执行，每发现一 处扣 2 分；相关区域清洁卫生未达到规 定的质量要求，每发现一处扣 2 分。 | | |
| 2. 服务区内环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾篓，并有明确的标识。 | 30 | 未在相关区域设立垃圾收集器具或设 施的，每发现一处扣 2 分；相关垃圾收 集和处理器具未进行明确标示 的，每处扣 2 分。 | | |
| 3 . 各岗位保洁员有明确的 责任范围，并按操作规程 的要求开展标准化清扫保 洁作业。 | 30 | 不清楚清洁责任范围扣 5 分；未按规定 要求使用清洁工具及用品扣 5 分；未按 规定要求使用文明用语的，每发现一次 扣 1 分。 | | |
| 4 . 按规定要求配置不同区 域的保洁工具，按要求清洗 和放置保洁工具。 | 30 | 每发现 一处 未区分区域的保洁工具 扣 5 分； 每发现一次 未按要求清洗保洁工具 扣 2 分。 | | |
| 5. 各楼层垃圾定期清理， 垃圾日产日清，定期 进行卫生消毒，有相关的消 毒记录。 | 30 | 每发现一处垃圾严重堆积或有异味的 现象扣 2 分，未定期对服务区进行 卫生消毒的每处扣 2 分；未建立消毒 记录的每处扣 2 分。 | | |
| 6. 各公用地面、墙壁、天花 板、楼梯、扶栏、门窗桌椅 等基础设施清洁干净，公共区域、走廊、 岗亭等， 无乱贴、乱画及堆放杂 物现象。 | 20 | 各公用设施存在严重不清洁的，每发现 一处扣 1 分；公共区域每发现一处乱贴、 乱画及杂物堆放，未及时进行处理的， 每处扣 1 分。 | | |
| 7. 楼道、走廊、会议室、卫生间、要每日清扫。 | 20 | 清扫不及时，每发现一处扣 1 分。清扫不到位每发现一处扣 1 分。 | | |
| 8 . 负责每日楼内报纸分发。 | 20 | 分发不到位，每发现一次扣 2 分。 | | |
| 三、勤杂作业管理 160 分 | 1. 学生楼内安全管理，包括楼宇值班、防火、防盗防诈骗、防不法伤害、防意外伤害等。 | 40 | 未完成学校管理制度 的，每发现一项扣 10 分；未对重要制度 设置相关记录的，每发现一处扣 5 分。 | | |
| 2. 认真履行安全值班责任制。严格作息时间，按时开关门；非开门时间进出、滞留，须凭请假条或办理事由登记手续。 | 30 | 无严谨值班时间表扣 10 分；服务人 员入职一个月后不明确工作内容、重点 扣 5 分。 | | |
| 3. 在接待剧场的演出单位时，要认真做好演出器材的安全检查，对于不安全因素要求并监督整改，保证演出工作的安全。 | 30 | 消防栓、灭火器等消防设施不完善 扣 10 分； 无明显禁烟标牌扣 5 分；无具体规章制 扣 5 分。 | | |
| 4 . 全体员工（包括剧场员工）必须熟悉安全防火常识，学会使用灭火器材。 | 30 | 消火栓、灭火器等消防设施不完善 每发现一处扣 10 分； 无及时撤出场所路线指示标志，每发现一处 扣 5 分。 | | |
| 5. 定期对学校供电设施及线路检查维修，供暖期保证学校供暖设施正常运行，发现问题及时解决。 | 30 | 因检查不当造成 电线短路，每发现一 次扣 10 分；供暖期因供暖设施问题影响供暖， 每发生一次扣 10 分；无法及时解决问题每发生一次扣 5 分。 | | |
| 合计 | | 570 | | | |
考核标准及付款说明：此考核标准为采购单位对乙方物业服务考核依据，采购单位成立考核工作组， 每月对乙方物业服务进行考核，每月考核总分合计 570 分。
得分在 510 分（含）以上甲方 100% 支付乙方工资；得分在 330 ～ 509 分，甲方按照比例支付乙方工资（比例计算方法：乙方每月被考核所得分数除以 570*100%* 每月应付工资额）连续两个月总得分在 330 分以下的采购单位有权终止合同。
